Mehrfamilienhaus mit Mietern verkaufen in Bochum

Vermietetes MFH in Bochum verkaufen – mieterschonend und rechtssicher

Vermietete Mehrfamilienhäuser in Bochum stellen ihre Eigentümer vor besondere Herausforderungen. In studentisch geprägten Quartieren wie Querenburg oder Hustadt herrscht hohe Fluktuation, in Familienlagen wie Stiepel oder Linden sitzen Mieter oft jahrzehntelang fest in ihrer Wohnung, in den klassischen Arbeiterquartieren von Wattenscheid oder Hamme dominiert eine sozial gemischte Mieterstruktur. Allen gemeinsam ist: Beim Verkauf darf das Mietverhältnis durch den Eigentümerwechsel nicht beeinträchtigt werden. Genau hier setzt der Direktankauf von P1 Immo an. Wir kaufen Ihr Bochumer Mehrfamilienhaus mit allen Bestandsmietverhältnissen, übernehmen Kautionen und Nebenkostenvorauszahlungen vollständig und führen das Objekt als Bestandshalter fort. Niemand muss kündigen, niemand muss umziehen, niemand muss eine neue Mietvertragsunterschrift leisten.

§566 BGB im Bochumer Verkaufsalltag

Sobald wir nach Eigentumsumschreibung als neuer Eigentümer im Bochumer Grundbuch eingetragen sind, treten wir kraft Gesetzes automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein. Mieten in der bisherigen Höhe, vereinbarte Kündigungsfristen, Staffel- oder Indexabreden, Renovierungsregelungen sowie individuelle Sondervereinbarungen bleiben unverändert wirksam. Eine Zustimmung der Mieter ist nicht erforderlich, eine neue Vertragsunterschrift wird nicht eingeholt. Für Sie als verkaufende Eigentümerin oder verkaufenden Eigentümer endet die Haftung für laufende Mietverhältnisse mit dem Übergabestichtag. Ab diesem Tag verantworten wir Instandhaltung, Betriebskostenabrechnung, Mietkautionsverwaltung, Schönheitsreparaturen-Klauseln und alle übrigen vermieterseitigen Pflichten gegenüber den Mietern. Eine im Notarvertrag verankerte Stichtagsabrechnung dokumentiert taggenau, wer welchen Mietanteil erhält und welche Nebenkostenabrechnungen vom Verkäufer noch zu erstellen sind.

Kündigungsschutz nach §573 BGB – warum Eigenbedarf bei MFH meist scheitert

Manche Eigentümer überlegen vor dem Verkauf, einzelnen Mietern wegen Eigenbedarfs zu kündigen, um den Verkaufspreis durch Leerstand zu erhöhen. Diese Strategie scheitert bei Bochumer Mehrfamilienhäusern fast immer an §573 BGB. Eine Kündigung erfordert ein berechtigtes Interesse, in der Praxis fast ausschließlich Eigenbedarf für Sie selbst oder enge Angehörige. Bei einem Achtfamilienhaus glaubhaft mehrere Eigenbedarfsgründe nebeneinander darzulegen ist juristisch nahezu aussichtslos – Bochumer Amtsgerichte prüfen streng auf Vorratskündigungen oder vorgeschobene Gründe. Hinzu kommt nach §577a BGB die Kündigungssperrfrist von drei Jahren – in vielen NRW-Kommunen verlängert auf bis zu zehn Jahre – nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Realistischer ist daher der Verkauf an einen Bestandshalter wie P1 Immo, der das Haus als Ganzes hält. Mietverhältnisse bleiben unangetastet, Sie ersparen sich Räumungsklagen, Sozialklauseln nach §574 BGB und Mieter-Auseinandersetzungen vor dem Bochumer Amtsgericht.

Diskretion gegenüber Bochumer Mietern – kein Schild, kein Inserat

Wir verzichten beim Direktankauf konsequent auf jede öffentliche Marketingmaßnahme. Es gibt kein Inserat auf ImmobilienScout, kein Verkaufsschild am Hauseingang, keinen Tag der offenen Tür und keine Massenbesichtigung mit Dutzenden Investoren. Die Erfahrung aus zahlreichen Bochumer Ankäufen zeigt, dass öffentliche Vermarktung bei laufenden Mietverhältnissen regelmäßig zu Vertrauensverlust führt: Studierende kündigen vorzeitig aus Sorge vor Sanierungsmaßnahmen, Familienmieter befürchten Eigenbedarf, ältere Mieter fühlen sich übergangen. Die Folge ist Leerstand, der den Verkaufspreis sinken lässt. Bei uns dagegen besichtigen wir einmalig Treppenhaus, Heizungsraum und ein bis zwei Wohnungen – idealerweise als routinemäßige Eigentümerbegehung kommuniziert. Erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch erhalten Mieter ein höfliches, juristisch geprüftes Begrüßungsschreiben, in dem wir uns vorstellen, die neue Bankverbindung mitteilen und ausdrücklich bestätigen, dass alle bestehenden Vertragsbedingungen unverändert weiterlaufen.

Kautionen, Betriebskosten und Stichtag bei Bochumer Bestandsobjekten

Damit Ihre Eigentümerverantwortung mit dem Notartermin tatsächlich endet, regeln wir drei Bereiche akribisch. Erstens die Mietkautionen: Sämtliche bestehenden Bar-, Sparbuch- oder Bürgschaftskautionen werden auf ein neues, treuhänderisch geführtes Mietkautionskonto bei unserer Hausbank umgeschrieben. Sie erhalten eine schriftliche Entlastungserklärung, sodass spätere Rückforderungen ausgezogener Mieter nicht mehr Sie treffen. Zweitens die Betriebskosten: Die zum Stichtag noch nicht abgerechneten Vorauszahlungen werden anteilig auf den Käufer übertragen und mit dem Kaufpreis verrechnet, alte Abrechnungszeiträume schließen Sie selbst ab. Drittens die Mieten des Übergabemonats: Wir teilen sie pro rata temporis taggenau auf. Unser Notariat in Bochum erstellt eine vollständige Stichtagsabrechnung in tabellarischer Form. Für Sie ist nach Übergabe nichts mehr zu tun – außer den Eingang des Kaufpreises auf Ihrem Konto zu prüfen.

Faktor-Aufschlag bei Vollvermietung – warum sich Cashflow auszahlt

Vollvermietete Mehrfamilienhäuser erzielen am Bochumer Markt regelmäßig einen Faktor-Aufschlag gegenüber leerstehenden Objekten. Der Grund: Der Käufer kassiert ab Tag eins Miete, trägt kein Vermietungsrisiko und kann das Objekt sofort in seine Refinanzierungsstruktur einbinden. Bei Bochumer Mehrfamilienhäusern mit stabiler Mieterstruktur, Bestandsmieten nahe dem Mietspiegel und überschaubarer Fluktuation rechnen wir mit Faktoren zwischen 18 und 21 mal Jahresnettokaltmiete. Liegen die Bestandsmieten 15 bis 25 Prozent unter dem Mietspiegel-Niveau, sehen wir Hebelpotenzial und zahlen entsprechend mehr. Sonderkonstellationen wie WG-taugliche Wohnungen in Querenburg, gewerbliche Erdgeschosse in der Innenstadt oder Garagenanlagen in Wattenscheid werden gesondert kapitalisiert und addieren sich zum Grundfaktor. Sie erhalten eine schriftliche Faktor-Herleitung, in der jede Wohneinheit, jede Gewerbeeinheit und jeder Stellplatz separat ausgewiesen ist.